Недвижимость является одной из наиболее привлекательных сфер для инвестиций, так как позволяет практически сразу же после заключения сделки получать пассивный доход за счет сдачи помещений в аренду. При этом доходность от коммерческой недвижимости практически всегда выше, чем от жилой. Но перед тем, как вложить сбережения в склад или офис, стоит разобраться в тонкостях работы на этом рынке, хорошенько все просчитать и определиться с тем, каким образом вы хотите получать доход.
Что такое коммерческая недвижимость и какой она бывает
К разряду коммерческой недвижимости относятся любые здания и сооружения, предназначенные для получения дохода. Не в том смысле, что такие объекты можно сдать в аренду, а в разрезе того, что они служат местом для осуществления некой коммерческой деятельности.
К коммерческой недвижимости относятся:
- торговые помещения;
- склады;
- производственные помещения;
- офисы;
- паркинги и гаражи;
- гостиницы.
В последнее время эксперты выделяют еще несколько разновидностей коммерческой недвижимости, среди которых – спортивные объекты и апартаменты.
Преимущества и недостатки инвестирования в коммерческую недвижимость
Для того, чтобы понять, стоит ли вкладывать средства в тот или иной объект, стоит не только изучить рынок, просчитать риски и доходность, но и понять, какой вариант коммерческой недвижимости будет оптимальным.
Торговые помещения – достаточно перспективный вариант с точки зрения капиталовложений. Магазины любых направлений во все времена актуальны, поэтому сдать в аренду такой объект или же продать через несколько лет с выгодой не составит труда. Но только при условии, если он находится в оживленном месте, а не на задворках цивилизации.
Оптимальный вариант – вкладывать деньги в торговую недвижимость, которая расположена в центре города, в крупных спальных районах с хорошо развитой инфраструктурой. В этом случае ее стоимость будет постоянно расти.
Склады и производственные помещения могут стать отличным вариантом для капиталовложений на длительный срок, такие объекты обычно сдаются в долгосрочную аренду. Но и здесь есть свои особенности, потому что для таких объектов важно расположение в так называемой промышленной зоне, с хорошей транспортной развязкой, наличием различных видов сообщений – автомобильного, железнодорожного, водного. Плюс нужно быть готовым к тому, что требования, которые предъявлялись к таким объектам со стороны арендаторов 15-20 лет назад и сейчас, существенно изменились. Не учитывая нюансы сделок с коммерческой недвижимостью такого типа, можно вложить средства в объект, которые не отвечает современным критериям, и вместо прибыли получить убытки.
Офисная недвижимость – наиболее безопасный и привлекательный вариант для капиталовложений с хорошим уровнем доходности и относительно небольшими затратами. Вместо целого бизнес-центра можно купить несколько помещений, и они будут приносить неплохой доход. Но нужно учитывать ряд факторов, которые влияют на уровень прибыли, в том числе класс бизнес-центра, его месторасположение, наличие развитой инфраструктуры, метраж самих офисов. Можно загореться идеей и заявить: все, покупаем нежилое помещение под просторный офис. И – остаться внакладе. Так как окажется, что помещение находится в невостребованном районе, до которого проблематично добираться общественным транспортом.
Паркинги и гаражи являются отличным вариантом инвестирования для начинающих. Этот сегмент постоянно развивается, так как автомобиль давно уже не является роскошью. К тому же стоимость гаража или машино-места относительно невысокая, поэтому инвестировать в такие объекты можно при наличии небольшой суммы.
Гостиницы в качестве объекта инвестиций стоит рассматривать при наличии достаточной суммы и с таким расчетом, что примерно 20-30% сверх нее придется потратить на ремонт. Но если объект находится вдалеке от автострады, вокзала или аэропорта, нет смысла вкладывать в него средства, так как окупаемость потребует слишком много времени. Примерно также обстоят дела с апартаментами – помещениями, которые рассчитаны на краткосрочное пребывание, но при необходимости могут использоваться длительное время. Разница лишь в том, что апартаменты обойдутся в разы дешевле гостиничного комплекса.
Спортивные здания и сооружения – относительно новое направление для инвестиций. Чаще всего выкупаются подходящие по параметрам полезные метры, где оборудуется тренажерный зал или студия йоги. Однако время от времени на рынке появляются объекты, которые продаются вместе со спортивным оборудованием. По сути, это инвестиция не столько в коммерческую недвижимость, сколько в готовый бизнес, поэтому и стоимость будет соответствующая. Но если вы сдаете в аренду «под ключ» спортивный зал со всем необходимым снаряжением и подсобными помещениями (душевые, санузлы, раздевалки), то стоимость квадратного метра можно устанавливать выше, чем на любых других объектах коммерческой недвижимости.
Как найти коммерческую недвижимость
Понятно, что в газете с частными объявлениями предложения о продаже офиса или магазина встречаются нечасто. Искать объекты стоит на специализированных сайтах, где размещается информация о купле-продаже коммерческой недвижимости. Еще один вариант – отслеживать муниципальные аукционы, на которых часто продают магазины, гостиницы, спортзалы и прочие объекты данного сегмента.
Довольно распространенная практика – обращаться за помощью к риелторам, которые подбирают коммерческую недвижимость в соответствии с запросами клиентов. У такого варианта есть как положительные, так и отрицательные стороны. К недостаткам стоит отнести обязательную комиссию посредника, которая обычно составляет 3-5% от стоимости сделки. Среди преимуществ – сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью, которое включает проверку юридической чистоты объекта и подготовку всех необходимых документов для заключения договора купли-продажи.
Еще одним вариантом поиска коммерческой недвижимости является так называемое «сарафанное радио». Собственники магазинов, складов и гаражей в первую очередь распространяют информацию о продаже объектов через своих знакомых, партнеров по бизнесу, клиентов. Такой способ позволяет достаточно быстро найти подходящее помещение для покупки и даже получить некоторые гарантии со стороны продавца, так как вы вышли на него «по знакомству». Но не стоит терять бдительность, потому что стать жертвой мошенников при операциях с недвижимостью довольно легко.
Проверка объекта перед покупкой на предмет юридической чистоты – важный аспект любой сделки купли-продажи. Обычно эту процедуру выполняет риелтор, чтобы удостовериться: помещение не имеет обременений и проблем с документами. Если вы самостоятельно занимаетесь подбором объекта и оформлением документов, стоит обратиться к профильному юристу, который проверит как само помещение, так и документы на него. В ситуации, когда рассчитывать приходится на свои силы, до момента заключения договора купли-продажи рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:
Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой
- анализ технической документации;
- проверка правоустанавливающих документов;
- изучение выписки из ЕГРН;
- проверка специальных условий.
Технический паспорт объекта – документ, в котором указана ключевая информация, а также допуски к эксплуатации. Важно понять, соответствует ли нынешнее состояние недвижимости техпаспорту, выполнялась ли перепланировка, не было ли самовольной надстройки этажей и т.д. Если конструктивные изменения выполнялись, но они не внесены в техпаспорт, от сделки лучше отказаться. Вполне вероятно, что вы не сможете узаконить перепланировку или пристройку, либо процедура обойдется в круглую сумму.
Правоустанавливающие документы показывают, кому на самом деле принадлежит объект недвижимости. Пакет таких документов, предоставленный продавцом, легко проверить через кадастровый реестр, указав номер объекта. Кадастр позволяет получить информацию не только о том, кто является собственником коммерческой недвижимости, но и о некоторых технических особенностях объекта – наличии отопления, канализации, электричества.
Выписка из ЕГРН – документ, который позволяет ознакомиться с историей коммерческого объекта недвижимости. И, в частности, узнать, какие сделки в отношении него совершались, является ли помещение частью залогового имущества, наложен ли на него арест. В некоторых случаях владельцы умалчивают об обременениях, чтобы продать объект, который не может стать предметом сделки. Это – одна из наиболее распространенных схем мошенничества с недвижимостью.
Проверка специальных условий – еще один важный момент, на который следует обратить внимание. К специальным условиям относятся дополнительные требования в части эксплуатации здания, которое может быть памятником архитектуры или объектом, который находится под охраной государства. Специальные условия могут стать серьезным препятствием для осуществления некоторых видов коммерческой деятельности.
Перед покупкой коммерческой недвижимости стоит заказать оценку ее стоимости. Процедура платная и довольно дорогая, поэтому в идеале расходы по ее проведению должен возместить собственник объекта. Оценочная стоимость коммерческой недвижимости – это сумма, которой можно оперировать не только при заключении договора купли-продажи, но и расчете налога на недвижимость, определении арендной ставки. Отчет может понадобиться при составлении завещания, оформлении дарственной, обращении в банк за кредитом с предоставлением объекта коммерческой недвижимости в залог.
Если вам удастся учесть все особенности сделок с коммерческой недвижимостью, велика вероятность, что ваши инвестиции принесут неплохой пассивный доход. Во всяком случае, вы гарантированно сможете защитить свои сбережения от инфляции.
Что делать с приобретением?
Самый простой вариант – использовать коммерческую недвижимость для развития собственного бизнеса, разместив на объекте производство, оборудовав складской комплекс и т.д. Если вы приобретали коммерческую недвижимость не для личных целей, а в качестве объекта инвестиций, то распорядиться ею можно следующим образом:
- сдать в аренду;
- перепродать на более выгодных условиях.
Обычно те, кто инвестирует в коммерческую недвижимость, комбинируют оба эти варианта и получают отличный финансовый результат. Ведь с каждым годом растет не только стоимость офисных, торговых и складских помещений, но и увеличивается арендная плата. Оптимальный вариант – сдать помещение в аренду и дождаться наиболее благоприятной ситуации на рынке коммерческой недвижимости, когда объект можно будет продать с максимальной прибылью.
Практика показывает, что за несколько лет офисное помещение или здание магазина, расположенные в престижном районе, могут вырасти в цене на 50-60%. Такие инвестиционные показатели гарантируют далеко не все сделки. Но если объект выбран и оформлен правильно, а при его сдаче в аренду учтены все подводные камни, продать его через некоторое время с хорошей прибылью не составит труда. Пока объект не продан, он может быть источником неплохого пассивного дохода за счет сдачи в аренду. Главное, заранее просчитать и заложить в договор возможные расходы, чтобы не оказаться в убытке. Для этого придется как следует изучить рынок недвижимости или же нанять консультанта, который обеспечит сопровождение сделки купли-продажи объекта и в дальнейшем поможет им грамотно распорядиться.
