Офис — это лицо компании. От расположения объекта, его оснащения и внутреннего комфорта будет зависеть то, какое впечатление вы произведете на клиентов, инвесторов, партнеров, насколько удобно и эффективно будет выстроена работа ваших сотрудников.
Офисная недвижимость имеет четкую классификацию. Выделяют 4 класса помещений — A, B, C и D. Два последних сегодня встречаются редко, так как уже не соответствуют современным стандартам бизнеса. Разница между A и B не так очевидна и обычно определяется подгруппами.
Параметры классификации
При оценке здания используются несколько ключевых параметров:
Локация
Здания класса A и B будут всегда находится в центральных частях городах в деловых районах, где близко находятся транспортные развязки, рядом метро, а подъездные пути ничего не закрывает. То есть ключевой параметр — шаговая доступность. А вот здесь существуют различия. Чем ближе и проще будет добираться сотрудникам, тем выше статус объекта. Так, для некоторых 30 минут будет оптимальным вариантом, а для других принципиально, чтобы путь до работы занимал не более 10–15 минут. Конечно, есть и другой выход, например, можно организовать доставку персонала спецсредствами. Большое значение имеет имидж локации, то есть насколько район престижный, нет ли рядом свалок, мусора, сомнительных заведений.
Тип здания, конструктивные особенности.
Здесь отличия более существенные. Помещения класса A изначально проектируются и возводятся, как офисы, то есть внутренне пространства и фасад сразу ориентированы на рабочую модель. Класс B обычно присваивается зданиям после реконструкции или же тем объектам, которые эксплуатируются не менее 5–7 лет. В офисах типа A присутствует новое инженерное оснащение, фасады, как правило, имеют панорамное остекление, то есть в помещениях лучшее естественное освещение, здесь есть подземный паркинг, что самом по себе является существенным преимуществом. В зданиях B паркинг не обязателен, но желателен, здесь может не быть такого простора, но при этом сохраняется весь базовый комфорт.
Система жизнеобеспечения, то есть вся внутренняя инфраструктура.
Сюда относится продуманная система освещения с независимыми источниками питания, которые обеспечат непрерывную работу электрооборудования даже в случае аварийных ситуаций. Также должна быть предусмотрена центральная система вентилирования, техника для формирования и поддержки микроклимата, скоростные лифты, хороший интернет, доступные пожарные выходы и многое другое.
Планировка и отделка.
Полезность площади определяется по так называемому коэффициенту потери или loss factor. Этот параметр рассчитывается по следующим данным — шаг несущих колонн, площадь, удобство расположения лестниц, лифта, санузла на этаже, планировка офисов. Для зданий класса А этот коэффициент должен быть не меньше 12–18%, а для B — 20%. Чем меньше коэффициент loss factor, тем выше оценка каждого квадратного метра.
Безопасность.
Любое здание должно быть оснащено продвинутый системой безопасности — видеокамеры, сигнализация, пожарная сигнализация, контроль доступа на территорию и т. п.
Инфраструктура. В здании должно быть все необходимое для сотрудников и клиентов. На оценку влияет наличие магазинов, кафе, химчистки, другие полезные сервисы.
Управление.
Централизованное управление здание избавит арендаторов от необходимости самостоятельно следить за состоянием помещения и придомовой территории. Обычно это подразумевает услуги клининга, ремонт, обслуживание техники, оборудования и многое другое.
Какие классы бывают
Классы классификации офисной недвижимости очень важны. Такая градация помогает арендаторам или покупателям быстро сориентироваться по ценам и предложениям, сразу подобрать подходящие варианты с учетом своим запросам и целям.
Ниже расскажем о том, чем отличаются классы офисов и что действительно нужно учитывать при выборе того или иного помещения.
Класс A
Аренда офиса класса А обойдется дороже, но цена вполне соответствует тому, уровню, который предлагают подобные здания. Расположение объекта всегда выгодное, в пределах ЦАО, в шаговой доступности от метро и ключевых транспортных развязок. Здание новое, изначально построенные под нужды бизнеса, то есть инженеры на уровне проекта продумали максимально удобную организацию пространства.
Высота помещений класса A+ достигает 3 м, планировка, как правило, открытая, что позволяет менять конфигурацию помещений по любому проекту. Пространство опен-спейс, но при этом есть переговорные комнаты, кабинеты руководства и другие помещения.
Здесь реализовано больше возможностей для персонала и клиентов, есть переговорные комнаты, конференц-зал, рестораны, вип-зоны.
На первых этажах часто расположены дополнительные объекты — продуктовые магазины, кафе, химчистки, отделения банков, фитнес-центры.
Причины снять офиса в Москве класса А:
- Новое, современное помещение;
- Продуманные планировки;
- Высокие потолки, минимум 3 м;
- Отличная звукоизоляция;
- Охрана и система безопасности на каждом этаже;
- Круглосуточное видеонаблюдение;
- Централизованная система управления коммуникациями и другими вопросами;
- Охраняемый паркинг.
При аренде офиса в бизнес-центре класса А вы получаете лучшую и самую выгодную локацию, которая поможет вашему бизнесу заявить о себе. Как правило, помещения под аренду сразу имеют чистовую отделку и даже авторский дизайн. Хотя при желании можно создать пространство с нуля, конечно, если это предусмотрено договором, арендодатель может переделать интерьер. Это условие необходимо оговаривать заранее.
Класс B
Аренда офисных помещений класса B обойдется чуть дешевле. Для этой категории свойственен высокий комфорт, но по более выгодным условиям. Объекты не новые, которые были в эксплуатации не менее 7 лет, но прошедшие тщательную реконструкцию и полностью соответствующие предъявляемым стандартам.
Здание под офисы класса В могут располагается не в центре города, но при этом сохраняется близкий доступ к метро и транспортным развязкам. Если же путь для сотрудников занимает больше получаса, может быть организован трансфер за счет компании.
Внутри часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м
Для удобства арендаторов внутри может располагаться столовая, кафе или кафе, банкомат, различные терминалы, магазины.
Преимущества аренды офисов класса Б:
- Хорошая отделка, новая или после полной реконструкции;
- Современные коммуникации, качественное отопление, благодаря которому сотрудники смогут работать в комфортных условиях даже зимой;
- Налаженная система управление хозяйственной частью;
- Небольшая удаленность от метро, мест сосредоточения транспорта.
При аренде офисов класса B можно не переживать о хозяйственной части, обслуживанием зданий B+ занимается сторонняя управляющая компания (реже собственная сервисная служба), а объекты серии B- обычно отдают на аутсорс.
Аренда офиса класс B считается самым оптимальным вариантом, когда нет необходимости «шиковать». Здесь более доступная арендная ставка по сравнению с классом А, при этом здание находится в деловых районах города, так что с доступностью серьезных проблем нет. Также есть все необходимые инженерные системы, планировка хорошо продумана, есть все подсобные помещения. Рядом расположена вся базовая городская инфраструктура.
Класс C
Аренда офиса класса C обойдется чуть дешевле объектов категории B, хотя по функционалу они уступают им лишь по некоторым пунктам. Но этого достаточно, чтобы снизить оценку.
Так, офисные помещения находятся в зданиях, которые раньше имели другое назначение. То есть здесь был реконструирован фасад, внутреннее пространство, коммуникации, но все равно есть определенные ограничения. Так, здесь редко можно встретить по-настоящему просторные зоны опен-спейс, а кабинеты и другие рабочие помещения приходится располагать не там, где удобно, а где получится.
Есть ряд неприятных моментов, которые нужно учитывать при аренде — удаленность транспортных развязок, метро, неудобный подъезд. Могут быть проблемы с инфраструктурой, внутренним планированием, также значительно усложнить работу способен маленький, неудобный паркинг.
В лучшем случае будет выполнен косметический ремонт фасада, а вот отделка интерьера, как правило, полностью ложиться на плечи арендаторов.
Класс D
Главное преимущество аренды офиса класса D — существенная экономия на арендной . В остальном преимуществ немного, здесь явно понадобятся дополнительные вложения. Объекты этого класса редко соответствуют даже базовым требованиям. Располагаются в старых зданиях без отделки, с устаревшими коммуникациями, в труднодоступных, промышленных районах.
Хотя встречаются и очень даже интересные варианты, например, здания бывших институтом, административных объектов. Чтобы привести помещение в надлежащий вид понадобится косметический ремонт, а зачастую и полная замена коммуникаций.
Подклассы офисов
Разница между офисными зданиями A и B не очень существенные, поэтому была придумана более расширенная категоризация.
Помещения А+ считаются самыми престижными, они отвечают следующим критериям:
- Локация в центре города, рядом с метро и остановками;
- Новое, современное здания с персональным дизайном;
- Высота потолков — не менее 3 м;
- Развитая инфраструктура — в здании есть кафе, химчистка, обслуживающий персонал;
- Охраняемый подземный паркинг с охраной;
- Хорошо продуманные, качественные инженерные коммуникации;
- Место под организацию опен-спейса;
- Возможность подключения высокоскоростного, стабильного интернета;
- Скоростные лифты.
Да, эти же критерии мы приводили в основной группе, но в случае с подклассом А+ все эти пункты обязательно соблюдаются и доведены до совершенства.
К зданиям А- требования не такие строгие. Обычно отклонение от стандартов касаются качеством отделки помещения (не премиум-, но бизнес-класс), размеров свободного пространства.
Есть несколько моментов, которые нужно учитывать при аренде офисов класса B. Чтобы присвоить зданию подкласс В+ порой достаточно наличия одного «элитного» критерия. Например:
- Удобное расположение, центр города или престижный район с хорошей транспортной доступностью;
- Наличие охраняемой парковки;
- Современные коммуникации, чаще всего после полной реконструкции;
- Хорошая чистовая отделка;
- Наличие не только рабочих, но помещений общего назначения, например, холла.
В случае с объектами подкатегории В- все, наоборот. До полного B им не хватило одного из описанных выше критериев. Что характерно для подкласса В-:
- Объект эксплуатируется уже более 10 лет или же изначально был спроектирован не под офисы;
- Устаревшие фасады, отсутствие ремонта в общедоступных зонах;
- Не до конца продуманная система кондиционирования. Обычно этот подразумевает отсутствие централизованного комплекса, который отвечал бы за правильную циркуляцию воздуха, а кондиционирование носит локальный характер;
- Открытая парковка или небольшое количество машиномест;
- Ограниченная инфраструктура — рядом нет привычных магазинов, химчистки, кафе.
Поможем подобрать
Компания Officepoints предлагает услуги по выбору офисов, поможем найти лучшее решение для вашего бизнеса. Наши специалисты знают все о выборе коммерческой недвижимости в Москве, подберем помещение соответствующего класса с учетом всех ваших запросов и спецификации работы предприятия.
Предоставляем полную консультацию по проекту — сделаем разбор подходящих вариантов планировок, найдем здание с отличной парковочное зоной, сделаем все, чтобы работа вашего офиса была максимально комфортной и продуктивной.
Уточнить стоимость услуги и узнать нюансы работы проекта можно по телефону, на сайте или в любом удобном мессенджере.
