Недвижимость – сложное понятие, относящиеся к экономике и к теории управления. Это земельные участки различного назначения, территории разработки недр, а также всё, что неотделимо от земли – объекты, которые невозможно куда-либо переместить без несоразмерных потерь для их функциональности. Такими объектами являются здания, разнообразные сооружения, в том числе те, что еще не достроены, не завершены, не эксплуатируются. Это зафиксировано в статье 130 ГК РФ.
Управление недвижимостью – процесс реализации всех мероприятий, касающихся эксплуатации того или иного объекта, которые осуществляет владелец, либо арендатор, либо доверенное лицо или управляющая компания. Главной целью управления коммерческой недвижимостью является получение прибыли и других выгод от использования помещения или сооружения.
Наша компания предлагает услуги управления коммерческой недвижимостью. Мы обеспечиваем наиболее рациональный подход при эксплуатации коммерческих объектов, направленный на достижение максимальных показателей дохода.
Цели управления объектами недвижимости
В зависимости от вида объекта, от пожеланий и планов владельца управление недвижимостью, кроме очевидной коммерческой направленности, может принести и другие положительные результаты. Опираясь на них, можно сформулировать операционные и инвестиционные цели.
Операционные цели означают стремление к уменьшению средств на содержание объекта с сохранением всех его характеристик и функциональных особенностей. К ним относится:
• поддержание недвижимости в надлежащем качестве без лишних затрат;
• сокращение средств на техническое обслуживание и эксплуатацию объекта без их ухудшения;
• обеспечение привлекательного внешнего вида здания или сооружения.
Инвестиционные цели напрямую касаются возрастания интереса к недвижимости, роста ее престижности, что сказывается на увеличении ее рыночной стоимости, а также числа тех, кто желал бы инвестировать в нее собственные средства.
Основные, коммерческие, цели могут реализовываться за счет:
1) арендаторов, привлеченных к сотрудничеству на условиях, оптимальных для собственника;
2) увеличения продолжительности использования объекта;
3) более выгодной схемы трат на эксплуатацию и обслуживание и др.
Задачи и алгоритмы управления недвижимостью
После выявления целей управления необходимо выделить и его задачи. Обычно к ним относят:
- создание программы и дорожной карты процесса;
- осуществление перехода к оптимальным техническим условиям содержания объекта;
- реализация ремонтных работ, внешнее обновление помещения, замена устаревших инженерных систем;
- установка современных средств безопасности, контроль их постоянного функционирования;
- разработка действенных промо-схем для рыночного продвижения недвижимости;
налаживание связей с арендаторами по разноплановым и гибким сценариям;
внимательное отслеживание того, в каком состоянии находится объект; - руководство и контроль арендных взаимодействий;
- привлечение инвестиционных средств и др.
Чтобы реализовать все цели и задачи, целесообразно использовать самые разные технологии и алгоритмы. Они могут относиться, например, к области взаимодействий между владельцем и управляющим, разделению сфер ответственности между ними. Собственники часто сомневаются в том, стоит ли доверять ведение такой важной части бизнеса сторонней компании.
Многие эксперты рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что участие в ее управлении специализированной организации способствует росту эффективности использования объекта, открывает для собственников новые возможности и перспективы. Сотрудники нашей компании имеют большой опыт управления эксплуатацией коммерческой недвижимости, с их помощью ваши объекты обретут более высокий статус и класс.
Как можно увеличить доходность коммерческой недвижимости?
Преимущества, которые могут принести доходные метры, возрастают не только из-за увеличения прибыльности недвижимого имущества, но и за счет минимизации расходов. В наши дни, к примеру, выгодно применять новейшие технические разработки, которые позволяют сократить траты на коммунальные услуги.
Что касается зданий, к объектам коммерческой недвижимости относят:
• жилые помещения – дома, квартиры, номера гостиниц и хостелов и т.д.;
• нежилые объекты – они используются в качестве баз, складов, бизнес-центров, магазинов, гаражей, спортивных комплексов, офисов и пр.
Получать доход от жилых помещений можно, лишь сдавая их в аренду. Уровень выгоды такого применения объектов напрямую зависит от тех условий, в которых будут жить арендаторы. В число способов, посредством которых можно улучшить жилищные условия, входят:
a) ремонт – как капитальный, так и косметический;
b) контроль состояния двора, подъездных дорог, спортивных и детский площадок и т.п.;
c) обеспечение квартир качественной новой мебелью, предметами домашнего обихода, элементами дизайна и декора;
d) наличие современной бытовой техники;
e) доступность интернета, высокая скорость связи;
f) безупречный вид сантехники и пр.
Гарантированное наличие таких удобств и преимуществ заметно увеличивает размер платы за аренду, но она не может быть значительно выше, чем суммы, фигурирующие в других подобных предложениях в данной местности, иначе трудно будет найти тех, кто хотел бы арендовать этот объект. Управление арендой коммерческой недвижимости – сложный многоступенчатый процесс, и наши специалисты знают, как организовать его наиболее выгодным для владельца способом.
Использование нежилой недвижимости более широкое понятие – кроме сдачи ее в аренду, в ее пределах можно организовать бизнес. Этот вариант также требует определенной подготовки и ряда организационных мер. Если помещение будет использовано как производственный объект, то кроме его оборудования всеми необходимыми техническими устройствами и агрегатами, надо обеспечить высокий уровень санитарных норм, соответствие требованиям безопасности, простые подходы, удобные пути выхода и эвакуации и т.д.
Магазин, торгующий продуктами питания, должен быть оборудован витринами, холодильниками, кассовыми аппаратами, корзинами для покупок. В фитнесс-центре необходимо, чтобы горячая и холодная вода поступали без сбоев и перерывов, соблюдалась полнейшая чистота, был установлен оптимальный температурный режим. Кроме того, существуют общие требования – наличие вентиляции, негорючие строительные и отделочные материалы и пр. Даже подбор подходящего персонала относится к сфере управления недвижимостью – то, насколько хорошо сотрудники справляются со своими обязанностями, влияет на размер дохода, который приносит объект.
Что нужно знать, чтобы эффективно управлять объектами коммерческой недвижимости?
Использование коммерческих объектов – это один из самых действенных и востребованных инструментов инвестиционной деятельности. Но чтобы извлечение прибыли из недвижимости постоянно возрастало, чтобы доход оставался стабильным и впечатляющим, система управления должна быть настроена и правильно организована.
Каждому, кто решил зарабатывать деньги путем применения недвижимости в коммерческих целях, надо основательно разобраться со следующими вопросами:
- Как устроен такой бизнес?
- Какие тенденции и правила существуют на рынке?
- В чем состоят особенности и нюансы управления различными видами объектов, например, магазинами, складами, жилыми комплексами и пр.?
- Какие требования предъявляет к владельцам недвижимости гражданское законодательство, налоговая служба?
- В чем состоят юридические тонкости данного процесса?
- Как правильно заполнять документы, бланки договоров с арендаторами, поставщиками?
- Как выстроить отношения с представителями контролирующих органов, коммунальщиками, местными жителями?
Кроме того, придется овладеть приемами тайм-менеджмента, научиться ориентироваться в огромном количестве предложений от поставщиков, уметь отличать тех арендаторов и подрядчиков, которые заслуживают доверия, обрести способности к установлению быстрых контактов и выстраиванию нормальных отношений. Могут понадобиться контакты и связи в самых различных структурах и организациях, допустим, в департаменте строительства. И, конечно, понадобится четкое понимание маркетинговых процессов, знание инструментов аналитики и обработки статистических данных.
Обладать таким уровнем знаний и компетенций практически невозможно без соответствующего уровня образования, долгого опыта, полной сосредоточенности на этой деятельности. Обратившись в нашу компанию, вы сможете не думать обо всех этих проблемах и трудностях, ведь управление коммерческой недвижимостью – это то, чем мы успешно занимаемся в течение многих лет.
Как устроена система управления коммерческой недвижимостью?
Определение размера арендной платы, его нижнего и верхнего предела – одна из обязанностей специализированной организации. На этом этапе уже понадобятся и умение правильно оценить имеющиеся условия, и знание тарифов, размеров коммунальных платежей, налоговых выплат, и инструменты аналитики рынка и предложений конкурентов. Также при необходимости помещение соответствующе готовится либо к сдаче в аренду, либо к ведению того или иного бизнеса.
Подготавливаются все документы, нужные для составления договоров, подачи заявлений в налоговые и надзорные органы, регистрационные отделы. Осуществляется замыкание на управляющей стороне всех финансовых операций – сбор арендных платежей, отплата коммунальных счетов, налоговые выплаты. Также происходит отбор подрядчиков для технического обслуживания помещений, осуществляется координация и контроль их деятельности.
Одним из направлений работы компании становится реклама объекта недвижимости, ведь от ее эффективности зависит и объем полученных в ходе ее эксплуатации средств, и оперативность получения прибыли. Организация занимается подборкой сотрудников, следит за тем, как они справляются с тем, что должны делать, за обстановкой в коллективе. Когда возникает необходимость, управляющая компания находит, заключает договора, взаимодействует на всех этапах сотрудничества с поставщиками ремонтных, клининговых, рекламных услуг. По завершению определенного периода – месяца и года – представители управляющей организации отчитываются перед собственником недвижимости по всем финансовым операциям.
Особенности доверительного управления недвижимостью
Ясно, что управление объектами коммерческой недвижимости предполагает владение большим перечнем компетенций и ответственность за множество самых разных задач и мероприятий. Есть два основных способа реализации этой деятельности. Первый вариант подразумевает создание собственником специальной структуры или раздела – в обязанности этой организации будут входить все перечисленные функции управления. Обычно этот метод влечет излишнее раздувание штата, неспособность гибко и оперативно решать срочные вопросы, затянутые сроки исполнения задач, малую эффективность управления. Но есть еще вторая возможность – доверительное управление коммерческой недвижимостью. При таком решении все направления процесса управления делегируются специализированной компании, и услуга эта доступна для владельцев любого вида коммерческой недвижимости.
Суть доверительного управления в том, что управляющая организация становится обладателем права распоряжаться доходными метрами в интересах их владельца, за которым сохраняются все права на собственность. Все права, обязанности, полномочия сторон регламентирует закон, а также договор коммерческого управления недвижимостью.
От обычного управления, включающего в себя стандартный комплекс услуг, доверительное управление отличается уровнем и зоной ответственности, принимаемой сторонами управителя и собственника. Когда оформляется стандартное агентское соглашение, организация берет на себя небольшую часть функционала по управлению объектом, обычно относящегося к арендным отношениям и обслуживанию технического состояния. Все оставшиеся обязанности должен по-прежнему выполнять собственник. Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью подразумевает, что любые действия и юридические шаги в области управления недвижимостью в течение установленного срока становятся обязанностью компании, специализирующейся в предоставлении таких услуг.
Плюсы доверительного управления коммерческой недвижимостью
Для владельцев коммерческих объектов выгодно выбирать именно доверительную схему управления. Такая объемная передача большого числа рутинных задач позволяет уделять больше внимания основной деятельности, заняться масштабированием бизнеса, не отвлекаясь на текущие проблемы. Заметно уменьшаются расходы на эксплуатацию и обслуживание помещений, отпадает необходимость в содержании излишнего штата сотрудников для управления объектом. Возрастает доходность недвижимого имущества, ведь этим вопросом занимаются профессионалы. Растет востребованность объекта, повышается уровень его инвестиционной привлекательности.
Наша компания осуществляет доверительное управление коммерческой недвижимостью любого вида, и сотрудничество с нами приносит ее владельцам ощутимую выгоду, а также освобождает от решения многих непростых вопросов, экономит время, силы, ресурсы.
