Существует несколько вариантов инвестиции средств с целью получения стабильного дохода. Но если сравнивать соотношение рисков и прибыли, то есть смысл рассмотреть вариант вложения свободных денег в недвижимость. Причем стоит обратить внимание не на жилищный сегмент рынка, который сегодня перенасыщен предложениями, а на коммерческий, где доходность может доходить до 15-18% в год. И это не миф, если правильно подойти к выбору объекта и типу капиталовложения.
Виды коммерческой недвижимости: что выбрать?
Коммерческая недвижимость – это здания и сооружения, которые используются для получения прибыли. Под это определение подпадают торговые объекты, складские и производственные помещения, гостиничные комплексы, паркинги, гаражи, а также офисы. Чтобы понять, в какой из объектов стоит вкладывать деньги, необходимо учесть несколько факторов – риски, предполагаемый срок получения дохода, возможность оперативно внести конструктивные изменения в здание или сооружение при необходимости.
Если сопоставлять риски, уровень дохода, сроки окупаемости вложений, то оптимальным вариантом является вкладывание средств в офисную недвижимость. Это подтверждают и цифры за 2023 год: более 28% всех сделок, касающихся приобретения объектов коммерческой недвижимости в России, пришлось офисный сегмент.
Как купить коммерческую недвижимость для сдачи в аренду
Способов приобретения коммерческой недвижимости как объекта инвестиций с последующей сдачей в аренду, несколько. Выбирать надо тот вариант, который отвечает не только финансовым возможностям, но и ожиданиям. Например, выгоднее всего вкладываться в объекты на стадии их строительства, что позволит минимизировать размеры инвестиций. Но у такого способа есть свои недостатки – придется ждать, пока объект будет введен в эксплуатацию. Это значит, что инвестиции не будут приносить доход в ближайшие несколько лет. Такой вариант, к тому же, считается и достаточно рискованным, потому что при самом плохом раскладе стройка может быть заморожена на неопределенное время.
Среди способов приобретения офисной недвижимости для последующей сдачи в аренду стоит также выделить:
- покупку офиса (здания под офисы);
- приобретение готового арендного бизнеса;
- вложение средств в закрытые инвестиционные паевые фонды.
При наличии достаточной суммы стоит купить офис либо здание под офисы. Это вариант наименее рискованный в плане инвестиций. Но для последующей сдачи помещений в аренду, скорее всего, придется дополнительно потратиться на ремонтные работы. А затем предстоит еще найти арендаторов, на что также понадобится время.
Намного проще обстоят дела, если покупается не просто офисное помещение, а готовый арендный бизнес (ГАБ), как называется бизнес по сдаче в аренду недвижимости. То есть, вы получаете объект коммерческой недвижимости вместе с арендаторами. Дело за малы – перезаключить договора и без лишних проблем обеспечить себя пассивным доходом. Правда, готовый арендный бизнес обойдется дороже, чем офис, для которого еще предстоит найти арендаторов.
Меньше всего хлопот доставляет инвестирование в ЗПИФы, так как покупкой недвижимости и ее управлением занимается фонд, а пайщики лишь получают дивиденды с вложений. Но порог входа в такие структуры достаточно высокий, речь обычно идет о сотнях тысяч долларов. Плюс ко всему, для участия в ЗПИФах нередко допускаются лишь квалифицированные инвесторы.
На что стоит обратить внимание при покупке офиса для сдачи в аренду
Допустим, вы решили не рисковать и вложиться в обычное офисное помещение, которое планируете отремонтировать своими силами, а затем сдать в аренду. Чтобы инвестиции оказались во всех смыслах удачными, следует обратить внимание на несколько важных моментов.
Сперва изучите рынок офисной недвижимости, чтобы понять, насколько она востребована арендаторами в конкретном населенном пункте. Затем выполните нехитрые расчеты, чтобы понять, через сколько вы сможете окупить вложения, и когда инвестиции начнут приносить реальную прибыль. В расчеты обязательно стоит включить сопутствующие затраты, связанные с возможным ремонтом и поддержанием помещения в нормальном состоянии, то есть, амортизационные расходы. Ведь если в офисе лопнут трубы, перегорят лампочки или выйдет из строя кондиционер, проблемы устраняются за счет арендодателя. Страхование объекта и налоги – это также дополнительные расходы, которые влияют на сроки окупаемости вложений.
Чтобы расчеты были максимально точными, поинтересуйтесь, с какими темпами растет (или падает) стоимость объектов коммерческой недвижимости. Это позволит спрогнозировать реальную стоимость вашей покупки через несколько лет. Зачем это нужно? Помимо пассивного дохода офиса от сдачи в аренду вы увеличиваете свои инвестиции и за счет роста стоимости объекта. Динамику изменения цен не сложно предугадать, если иметь на руках цифры по стоимости квадратного метра офисных помещений за прошедшие 5-7 лет. Но все расчеты следует выполнять с поправкой на уровень инфляции – эта информация есть на тематических ресурсах в свободном доступе.
Выбор офиса для сдачи в аренду также зависит от места расположения. Чем престижнее район и лучше инфраструктура (доступность общественного транспорта), тем выгоднее можно сдать помещение в аренду. И тем больше вероятность, что офис не будет простаивать. Помимо района арендаторов обычно интересуют такие нюансы, как тип и класс бизнес-центра, в котором расположен офис, дата постройки здания, площадь помещения. Практика показываем, что намного проще и быстрее сдаются небольшие офисы, где стоимость квадратного метра аренды обычно завышена из-за хорошего спроса. Поэтому, если приобретается коммерческая недвижимость для сдачи в аренду, эксперты советуют вкладываться в несколько небольших помещений, а не в один просторный офис, которые сдать потом будет сложнее. Идеальный вариант – помещение со свободной планировкой, которое можно сдать целиком или же при необходимости разбить на несколько небольших офисов.
Преимущества и недостатки инвестирования в офисную недвижимость
Вкладывание средств в коммерческую недвижимость – это возможность, как минимум, сохранить капитал, ведь офисные помещения постоянно растут в цене. Такие инвестиции можно сравнить с вложением средств в драгоценные металлы, которые вне зависимости от внешних факторов представляют собой устойчивую ценность. Офисная недвижимость относится к разряду таких инвестиций, за исключением моментов, когда она все же может упасть в цене при серьезных экономических потрясениях. Но если на финансовом рынке все относительно спокойно и предсказуемо, такие инвестиции отлично защищают капитал от инфляции и обеспечивают пассивный доход.
Однако инвестирование в коммерческую недвижимость имеет и свои недостатки. Один из них связан с тем, что эта сфера не подходит новичкам для самостоятельных капиталовложений. Не зная всех нюансов и тонкостей рынка офисной недвижимости, можно совершить ряд непоправимых ошибок, которые могут стоить всех накоплений. Среди недостатков таких инвестиций:
- большой объем начальных вложений;
- постоянные дополнительные издержки в виде ремонта, налогов, амортизации и нередко – коммунальных платежей;
- длительный срок окупаемости вложений;
- не слишком высокая ликвидность (продать быстро и с прибылью офисную недвижимость удается нечасто).
Как минимизировать риски
Покупать ли коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, решать вам. Но для начала стоит свести к минимуму возможные риски, потому что всегда есть вероятность потерять вложенные деньги. Чтобы этого не произошло, следует очень тщательно изучить рынок офисной недвижимости и закон, а также скрупулезно подойти к подготовке сделки.
Риски могут быть связаны с:
- юридическими тонкостями (внимательно изучайте все документы перед подписанием);
- наличием обременений по выкупаемым доходным метрам (долги, кредиты);
- техническими проблемами, которые могут существенно сократить доход от инвестиций;
- маркетинговыми особенностями (бизнес-центр расположен в неудачном месте, офисная недвижимость в этом населенном пункте не пользуется спросом).
Если покупка совершается на стадии строительства офиса, необходимо проверить всю документацию (желательно для этого заручиться поддержкой юриста), иначе можно стать заложником долгостроя.
Не стоит сбрасывать со счетов форс-мажорные обстоятельства, при которых нужно срочно продать недвижимость. В этом случае почти всегда будут финансовые потери. Неприятные сюрпризы могут преподнести и арендаторы, поэтому возможные проблемы с их стороны следует предусмотреть заранее и прописать условия компенсации в договоре.
В целом для того, чтобы минимизировать риски, нужно быть специалистом в выбранной области и иметь представление не только о сделках с коммерческой недвижимостью, но и о том, как эффективно ее можно использовать после приобретения. Эксперты отмечают, что чаще всего рискам подвергаются инвесторы, которые в арендном бизнесе являются новичками и при заключении сделок совершают ряд типичных ошибок. Поэтому нужно учитывать, что арендный бизнес – это занятие не для дилетантов.
С другой стороны, опыт в выбранной сфере где-то нужно приобретать. Поэтому специалисты советуют начать с инвестиций в небольшой офис, на примере которого подробно разбирается кейс вложения средств в офисную недвижимость. Это позволит не только минимизировать возможные риски, но и получить необходимый опыт.
Когда есть смысл покупать офисы для последующей сдачи в аренду?
Давно доказано, что лучшие инвестиции совершаются в тот момент, когда инфляция достигает максимальной отметки. То есть, чем хуже общая экономическая ситуация, тем выше вероятность, что доходность от инвестиций составит не менее 10% в год. Это тот минимум, на который следует ориентироваться. При этом стоит сравнить размер предполагаемого дохода с условиями по депозитам, которые предлагают банки. Если положить деньги под проценты окажется выгоднее, то, вероятно, есть смысл воспользоваться этим вариантом сохранения и приумножения капитала.
Если анализировать ситуацию за 2023 год, то уровень инфляции в России составил 7,4%. Это не слишком высокий показатель, однако говорить о низкой инфляции также не приходится. На практике это означает лишь одно: вкладывать деньги в коммерческую недвижимость сейчас целесообразно, но рассчитывать на сверхприбыли от аренды в ближайшие годы точно не придется. Скорее всего, с учетом прогнозируемого инфляционного навеса, доходность от арендного бизнеса составит до 15% годовых.
Но есть еще один важный аспект, на который следует обратить внимание. Помимо того, что вы получаете пассивный доход от сдачи офисных помещений в аренду, вместе с ростом инфляции увеличивается и стоимость самой недвижимости. Причем, рост цен на офисы значительно опережает инфляцию. По данным официальной статистики, стоимость офисных помещений в некоторых российских регионах увеличилась на 40-60%. И пока нет никаких оснований предполагать, что рост цен на офисы замедлится в 2024 году.
Поэтому если вы раздумываете над тем, куда вложить свободные средства, стоит присмотреться к офисной недвижимости. Ведь на фоне роста цен вы всегда сможете продать помещение дороже, чем приобрели. Но при условии, что не станете торопиться с реализацией такого имущества и демпинговать. Даже если вы новичок в арендном бизнесе, есть смысл сделать в нем первые шаги. Усилий для получения дохода понадобится не слишком много, гораздо важнее в этой сфере наличие капитала. А вот обеспечить себя пассивным доходом при инвестировании в офисную недвижимость вы сможете с большой долей вероятности. Не забывайте, что вместе со стоимостью офисных помещений с каждым годом растут и арендные ставки. В 2023 году они, к примеру, увеличились примерно на 2,5%, и это хороший показатель для тех, кто зарабатывает деньги на сдаче офисов в аренду.
