Аренда офиса имеет ряд юридических нюансов, о которых не все знают. Их игнорирование приводит к проблемам в отношениях между сторонами договора, а иногда и к убыткам для одной из них. В данном материале рассказываем, о чем обязательно нужно знать при заключении договора аренды.
Какие документы нужны для аренды
Действующее гражданское законодательство не предъявляет требований к набору документов, необходимых для договора аренды. Единственное Единственный момент — он должен быть заключен в письменной форме, если заключается сроком более года или одной из его сторон является юридическое лицо.
На практике арендодатель может потребовать у вас следующие бумаги:
- копия паспорта руководителя организации;
- учредительные документы юридического лица;
- ОГРН, ИНН;
- бумаги, подтверждающие полномочия лица, заключающего договор аренды (доверенность);
- выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (если вы являетесь предпринимателем).
Конкретный набор документов определяется по соглашению сторон. Смысл их предоставления — проверка контрагента.
Документы для регистрации договора
Аренда недвижимости подлежит обязательной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Ее осуществляет Росреестр. Обратиться туда можно напрямую, через МФЦ или Госуслуги. Для регистрации понадобятся следующие документы:
- заявление;
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор (в количестве экземпляров, соответствующем числу сторон);
- документы о праве собственности на коммерческую недвижимость;
- паспорта и доверенности заявителей.
Государственная регистрация договора проводится в течение 18 календарных дней с момента подачи заявления.
На что обратить внимание при заключении договора
При заключении договора необходимо обратить внимание на следующее:
Цена и порядок расчетов. Он должен быть удобным для вас, а цена — приемлемой. В идеале не должно быть санкций за просрочку (или они должны быть минимальными). Впрочем, их отсутствие в договоре не гарантирует, что их не будет — например, согласно ст. 395 ГК РФ арендодатель может взыскать проценты на сумму долга в случае задержки платы.
Состояние помещения. Офис должен быть пригоден для использования — это прямое требование закона. Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ имущество должно быть в состоянии, соответствующем назначению и договору аренды. В противном случае вы вправе потребовать изменения условий сделки (например, уменьшения арендной платы).
Условия использования офиса. Они могут быть отдельно оговорены договором. В этом случае выходить за рамки правил нельзя. Если их вообще нет, то использовать объект аренды нужно в соответствии с его назначением (ст. 615 ГК РФ). Это — оптимальный вариант, так как он ни в чем вас не будет ограничивать (в пределах разумного, конечно).
Также обратите внимание на ответственность в форс-мажорной ситуации, условия досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, условия улучшения имущества арендатором.
Права и обязанности арендодателя и арендатора
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды одна сторона обязуется предоставить другой стороне имущество во временное владение и пользование за плату. Таким образом, право арендодателя — это получать оплату за предоставления офиса, а обязанность — предоставить его арендатору. Право арендатора — пользоваться и владеть полученным помещением. Его обязанность — вносить плату за это.
Другие права и обязанности определяются договором по соглашению сторон. Как правило, до нему лицо, арендовавшее помещение, обязано оплачивать коммунальные услуги, а также поддерживать офис в надлежащем состоянии, при необходимости делать ремонт (кроме капитального), устранять различные проблемы. Но это — не аксиома. Данные обязанности могут быть возложены и на арендодателя. Все зависит от того, о чем договорятся стороны — он может предусматривать другое (ст. 616 ГК РФ).
Разумеется, нужно добиваться максимально лояльных, выгодных условий для себя. Например, вы можете попробовать договориться о том, что собственник помещения будет устранять различные неисправности коммуникаций самостоятельно за свой счет.
Юридические нюансы аренды
Офис снять можно не только напрямую от собственника, но и от другого арендатора-посредника, если тому позволяет сдавать помещение в аренду договор. Такой вариант — нежелательный. Ведь собственник по каким-либо причинам может расторгнуть договор с первым арендатором, что потребует от вас освободить помещение. Поэтому лучше снимать офис по прямому предложению, то есть у лица, у которого он находится в собственности.
Второй важный момент — состояние помещения и обязанности по его ремонту. В том, что арендатор должен следить за офисом, нет ничего необычного — это стандартная практика. Другое дело, когда в договоре прописано такое условие в ситуации, когда помещение находится не в лучшем состоянии и в нем может что-нибудь сломаться. Здесь лучше попросить вторую сторону изменить условия сделки.
Поскольку согласно ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является основанием для прекращения прав на него третьих лиц, нужно уточнять, существуют ли они. В противном случае вы можете столкнуться с неприятным сюрпризом уже после заключения договора. Пример — право пользования нежилым помещением.
Это — далеко не все нюансы, с которыми сопряжена аренда офиса. Зачастую для оценки всех «подводных камней» требуются специальные познания в области юриспруденции и помощь специалиста.
Как избежать проблем при получении офиса в аренду
Если вам нужна аренда офиса в Москве, вы не хотите разбираться в юридических аспектах найма помещения, но желаете избежать потенциальных проблем, можете обратиться за помощью в компанию Officepoints. Мы работаем «под ключ» — то есть делаем за вас все: от подбора подходящего объекта до заключения сделки. У нас в штате есть профессиональные юристы, с которыми вы сможете правильно снять офис в Москве с правовой точки зрения. Вам не придется искать помещение самостоятельно, изучая сотни объявлений — найдем его сами.
Наши преимущества:
- собственная база объектов, с помощью которой вы сможете быстро снять офис любого класса, любой площади на любом этаже, в том числе в центре города или в Москва Сити;
- индивидуальный подход, при котором учитываем ваши потребности и особенности вашего бизнеса;
- экспертное сопровождение, с помощью которого аренда офиса в Москве становится максимально простой.
Если вам нужно снять офис в аренду (Москва), оставьте заявку на обратный звонок у нас на сайте — обязательно поможем.
